「不動産投資で節税できるって本当？」
「どんな人が不動産投資で節税するべき？」
このような不安や疑問を抱えている人は少なくありません。
結論からいいますと、不動産投資は減価償却を用いて赤字計上出来るため、その他の課税所得を減らしつつ手元現金を増やすことが出来ます。
不動産投資で節税した場合としなかった場合では、支払う税金に100万円近い差が出ることもありますので、一度皆さん確認しておくことをおすすめします。
ただし、不動産投資による節税は、適している人と適していない人がいることにも注意しなければなりません。
もし自分が適していないのにも関わらず不動産投資に手を出してしまった場合、資金繰りに窮する可能性もあるため慎重に見極める必要があります。
そこで今回は、不動産投資で出来る節税方法と、不動産投資で節税すべき人とすべきでない人のポイントも紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
【目次】
不動産投資で行う節税
不動産投資で行う節税方法のポイントとしては、「不動産所得で赤字計上し、所得を圧縮」することが挙げられます。
不動産所得には、不動産所得で生じた赤字を他の所得と相殺できる「損益通算」を利用することが出来ます。
例えば本業が会社員で、不動産収入を得ている人は、不動産所得の赤字を給与所得から差し引くことが出来ます。
日本の所得税は累進課税制度となっているため、所得が増えるにしたがって所得税率も高くなっていきます。
給与所得が大きい人にとって、不動産所得の損益通算は、課税所得を直接減らすことが出来るので、有効な節税手段として活用することが出来ます。
不動産投資は減価償却で赤字を作って節税する
不動産投資で節税が出来るのは以下の2つの理由からです。
- 減価償却（※）を利用して赤字を作る
- 赤字を給与所得と合算（損益通算）して節税
（※）減価償却とは、実際にはお金が出ていかない経費のこと。固定資産を購入した時に、購入した年に全額費用計上するわけではなく、何年かに分けて費用計上していく考え方。例えば、年間の利益が500万円の会社で1,000万円の設備を購入した場合、購入した年が一気に500万円の赤字になってしまうことから、実状に合わせて減価償却が用いられる。
減価償却は実際にお金が出ていかないのにも関わらず、費用として所得を減らすことが出来ます。
所得が減ればその分税金が減りますし、赤字決算すれば他の課税所得を減らすことが出来ます。
不動産投資の具体的な節税シミュレーション
それでは、具体的にどのような節税効果があるのか確認していきましょう。
＜条件＞
- 年収1,000万円の会社員
- 1億円のマンション（建物価格5,000万円、利回り10%、耐用年数5年）
- 減価償却年間1,000万円（5,000万円÷5年＝1,000万円/年）
| 家賃収入 | 1,000万円 |
|---|---|
| 諸経費 | ▲200万円 |
| 借入返済元金 | ▲400万円（概算） |
| 借入金利子 | ▲200万円（概算） |
| 実際の手取額 | 200万円 |
| 減価償却費 | ▲1,000万円 |
| 会計上の所得 | ▲400万円 |
この場合、実際の手取額は200万円もあるのにも関わらず、不動産所得は▲400万円で決算することになります。
また、給与所得1,000万円から不動産所得の赤字分を損益通算できるので、実際に課税されるのは「1,000万円-400万円＝600万円」となります。
給与所得として1,000万円受け取っている場合の所得税は約176万円かかりますが、不動産所得と損益通算して課税所得が600万円になった場合、所得税は77万円となります。
この時点で約100万円近い税金を節税出来ていることが分かります。
しかし、不動産所得は会計上赤字ではあるものの実際の手取り額は＋200万円ですので、手元現金としては増えていることも分かります。
以上のように、不動産投資は減価償却を用いた赤字計上することで、実際の手取り額は増やしつつ、本業の所得税を節税することが出来る有効な方法なのです。
不動産投資で節税すべき人とすべきでない人
ここからは、不動産投資で節税すべき人と、すべきでない人について触れていきます。
不動産投資で節税をすべき人は「課税所得で900万円（年収1,200万円）を超える人」です。
先ほども説明した通り、所得税は累進課税制度であり、所得が増えるごとに税率も高くなっていきます。
課税所得900万円を超える層は、不動産所得と損益通算することで、所得税や住民税を大幅に減らせられる可能性が高いため、不動産投資は有効な手段と言えるでしょう。
逆に不動産投資をすべきでない人は「課税所得が900万円よりも少ない人」です。
何故なら、不動産投資をしても大きな節税効果を得られず、反面不動産投資というリスクを背負う必要があるからです。
仮に不動産投資自体が失敗し、自己資金で借入金の返済等をしていかなければいけないようになってしまった場合、ある程度本業で所得が無ければ補填することが出来ません。
課税所得が900万円に満たない人は不動産投資をするリスクに対してリターンが少ないため、あまりおすすめ出来る節税方法とは言えないでしょう。
