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中古住宅取得や増改築で贈与税が非課税になる方法

中古住宅取得や増改築で贈与税が非課税になる方法

「子供に住宅をプレゼントしたい」
「住宅の増改築費用を肩代わりしてあげたい」

このような疑問や不安を抱えている人は多いです。

結論から言いますと、住宅取得資金に係る贈与税の非課税措置を利用すれば最大1,500万円まで非課税で贈与することが出来ます。

今回は、中古住宅取得や増改築で贈与税が非課税になる方法を紹介します。

親や祖父母が中古住宅を購入した際に贈与税はかかる?

中古住宅購入や、住宅の増改築資金の贈与に対して、最大1,500万円まで非課税にするという制度があります。

この制度を理解し、利用することで一般的に多額の税金がかかる不動産の贈与をお得に行うことが出来ます。

住宅取得資金に係る贈与税の非課税措置

【住宅用の家屋の新築等に係る対価等の額に含まれる消費税等の税率が10%である場合】

住宅用家屋新築等に係る契約締結日 省エネ住宅等 左記以外の住宅
平成31年4月1日~令和2年3月31日 3,000万円 2,500万円
令和2年4月1日~令和3年3月31日 1,500万円 1,000万円
令和3年4月1日~令和3年12月31日 1,200万円 700万円

【上記以外の場合※個人間売買も含む】

住宅用家屋新築等に係る契約締結日 省エネ住宅等 左記以外の住宅
平成28年1月1日~令和2年3月31日 1,200万円 700万円
令和2年4月1日~令和3年3月31日 1,000万円 500万円
令和3年4月1日~令和3年12月31日 800万円 300万円

イメージとしては、親や祖父母が子供や孫の住宅資金のために、現金を贈与し、その現金を利用して子供や孫が住宅を購入または増改築した場合に、その金額は上記の範囲内で非課税となるといった具合です。

また住宅取得資金に係る贈与税の非課税措置の範囲を超えた分に関しては

  • 暦年贈与
  • 相続時精算課税制度

のいずれかを選択し、控除した残りが課税価格となります。

令和2年12月に省エネ住宅購入資金のために1,600万円の贈与が行われた場合の、具体的な計算を見てみましょう。

1,600万円-1,500万円=100万円
暦年贈与を選択した場合の基礎控除110万円
100万円-110万円=▲10万円

つまり、贈与税は非課税となります。

住宅取得資金に係る贈与税の非課税措置が制定された理由

贈与税は暦年贈与制度を選択すると年間110万円まで非課税となりますが、不動産など金額が大きくなる贈与に関してはあまり効果が期待出来ません。

例えば、住宅資金のために1,500万円の贈与が行われた場合に関して、非課税制度がなければ366万円もの贈与税が課税されることになります。

1,500万円-110万円(基礎控除)×30%-190万円(控除額)=366万円

1,500万円の贈与をすると、暦年贈与制度だけでは366万円もの税金がかかる計算となります。

その上不動産は換金性が低いため、受益者(贈与を受ける側)は366万円もの贈与税の納付をするために現金を用意する必要があり、あまり現実的な制度ではありません。

しかし、住宅取得資金の非課税制度を利用することで、最大1,500万円まで非課税にすることが出来ます。

制度を知っていることで、大幅な節税が期待できるのです。

住宅取得資金に係る贈与税の非課税措置は令和3年12月31日で終了

この特例措置は、消費税10%への移行に際して実施されたもので期間が限定されています。

現在は最大1,500万円まで非課税枠の利用が出来ますが、令和3年3月31日をもって終了し、それ以降は最大で1,200万円までしか控除が受けられません。

また、制度自体も令和3年12月31日で終了するため、効率的な贈与を行いたい場合は早めに検討されることをおすすめします。

中古住宅取得で贈与税を非課税にする条件

住宅取得の非課税措置は中古住宅購入でも利用できます。

しかし、制度を利用するためにはいくつか条件をクリアする必要があるため確認しておきましょう。

取得する住宅の条件

本制度を利用して住宅を取得する場合は、住宅が以下の条件に合致している必要があります。

【取得住宅の条件】

新築・取得(中古住宅含む)の場合 増改築の場合
  • 住宅の床面積が50㎡~240㎡以下
  • 床面積の2分の1以上が住宅用
  • 取得住宅が以下のいずれかに該当すること
  1. 建築後使用されたことがないもの
  2. 建築後使用されたことがあるもので、取得の日以前20年以内(耐火建築物の場合は25年)に建築されたもの
  3. 建築後使用されたことのあるもので、地震に対する安全性に係る基準に適合するものとして、耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書の写しなどでそれが証明されたもの
  1. 増改築工事が、自分が所有し、かつ住んでいる家屋に行われたものであること
  2. 増改築等後の住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下
  3. 床面積の2分の1以上が住宅用
  4. 増改築等の工事に要した費用が100万円以上であること
  5. 増改築工事を証明する書類(確認済証の写し、検査済証の写し、増改築等工事証明書など)があること

【受益者の条件】

・直系卑属(子・孫)であること。
 ※配偶者の父母・祖父母は該当しない。しかし養子縁組をしている場合は該当する。
・贈与された年の1月1日時点で20歳以上(未成年でない)
・贈与された年の合計所得が2,000万円以下であること
・贈与を受けた年の翌年の3月15日までに住宅の引き渡しを行い、住所を移転すること

まとめ

  • 住宅取得資金に係る贈与税の非課税措置を利用することで1,500万円まで非課税になる
  • 制度を利用することで大幅な節税が見込まれる
  • 本制度は令和3年12月31日で終了する

本制度を利用することで効果的な節税、贈与税の削減が見込まれます。

ただし、本制度は制度上合致するのかどうかを判断するのは大変だという人も多いはず。

そんな時はお近くの税理士に一度相談してみてはいかがでしょうか。

子供や孫のために住宅資金を援助したいと考えている人は、制度が利用可能かは一度検討された方が良いでしょう。

制度を利用できなければ、贈与された側が多額の税金を支払う義務が生じますので、専門家などを通じて確実な贈与をすることをおすすめします。

贈与税の申告を税理士に依頼するメリットとは?

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