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相続税の2022年問題って何?生産緑地指定を受けている人は要注意!

相続税の2022年問題って何?生産緑地指定を受けている人は要注意!

「2022年問題って何?相続税にどう影響するの?」
「生産緑地が2022年に大幅改正するって本当?」

このような疑問や不安を抱えている人は少なくありません。

結論から言いますと、2022年問題とは2022年に生産緑地指定を受けていた土地が「宅地」として大量に市場に流れ込むと予想されている問題です。

大量の宅地が市場に流れることで、市場が混乱する可能性が高いことから、この一連の動きを2022年問題として取り上げられています。

まず、2022年問題はなぜ起こるのか、そもそも生産緑地とは何なのか気になる人も多いでしょう。

今回は、2022年問題について詳しく解説するとともに、相続税がどのように関わっているかについても解説します。

2022年問題とは

2022年問題とは、2022年に大都市部で宅地が大量に発生すると言われている問題です。

これは、都市部の生産緑地の8割が2022年に指定解除になり、都市部にある生産緑地が「宅地」として大量に市場へ供給されるため起こると言われています。

ではなぜ、2022年にそのようなことが起こるのでしょうか。詳しく解説していきましょう。

生産緑地制度とは

現在の生産緑地制度は、都市部に農地を残すことを目的として制定され、1992年に東京や大阪などの大都市圏の市街化地域で始まりました。

生産緑地の指定を受けた場合、固定資産税の減税や相続税納税優遇などの税制優遇が受けられることとなっており、その代わりにその土地の地主は農業を行うことを義務付けられていました。

生産緑地は30年経った時買い取り申し出が出来る

生産緑地は指定から30年経った時に、地方自治体に農地の買い取りを申し出することが出来るようになります。

一般的に自治体は他の農家へ生産緑地のあっせんをしますが、もし買手が付かないとなれば指定が解除されてしまいます。

指定解除となれば生産緑地の地主は売却や賃貸により土地を有効活用出来ないか考える必要が出てきます。

生産緑地制度は1992年にスタートしたことから、そこから数えて30年後の2022年にこの問題が起こると言われております。

実は、生産緑地指定された土地の面積は三大都市圏で約1万3000ヘクタールにのぼる広大な土地であり、このうちの8割に当たる生産緑地が宅地として市場に流れると言われています。

これだけの土地が一気に宅地化する懸念があることから2022年に市場の混乱が予想されているのです。

生産緑地指定のメリット

生産緑地指定を受けている土地は

  • 相続税や贈与税の納税猶予
  • 固定資産税の軽減

等のメリットがあります。

相続税や贈与税の納税猶予

生産緑地指定を受けた土地を相続もしくは贈与し、その後も農業を続ける場合は、その土地に係る農業投資価格を超える部分に対する納税が猶予されます。

また、以下の条件を満たした場合は納税が免除されます。

【納税免除】

納税免除条件
相続税
  • 生産緑地特例を受けた相続人が死亡した場合
  • 農業後継者に特例を受けた生産緑地を一括で生前贈与した場合
贈与税
  • 受贈者または贈与者のいずれかが死亡した場合※

※贈与者の死亡によって

固定資産税の軽減

生産緑地指定された土地は、農地評価・農地課税されるため、一般の宅地と比較して大幅に納税額を少なくすることが出来ます。

例えば、三大都市圏の市街化区域の内では10haあたり数十万円の固定資産税となりますが、生産緑地の場合は数千円で済むような地域もあります。約100分の1程度まで減税されます。

もちろん生産緑地のため転用規制があるものの農業を続ける人にとっては納税優遇は大きなメリットと言えるでしょう。

生産緑地を売買するためには

生産緑地を売買するためには、以下のどれかに該当した場合に市町村の農業委員会に買い取ってもらうこととなります。

  • 生産緑地期間満了(生産緑地指定後30年経過)
  • 土地所有者の死亡
  • 都市所有者及び農業従事者が身体的な事情により継続困難であると行政に認められた時

尚、農業委員会が買い取りを行わない場合は、自由に売却が認められるようになります。

尚、今までは予算不足という理由で自治体による生産緑地買い取りの実績はほとんどありません。

つまり自治体に生産緑地の所有者が移るのではなく、実際には地主が自由に売買できるようになると予想されています。

まとめ

  • 生産緑地指定された土地は相続税や贈与税、固定資産税で優遇がある
  • 生産緑地は30年間転用規制があるが、30年経過後に宅地として売買も可能
  • 2022年に大量の生産緑地が宅地化され市場が混乱する恐れがある

生産緑地は相続税や固定資産税が猶予される農地のことです。

農業する者にとっては優遇された制度ですが、生産緑地は指定を受けてから30年経てば宅地への変更も出来るため、土地の所有者は今後の使い方をしっかり考える必要があります。

2022年に生産緑地の期限を迎える農地がおおいことから、大量の宅地化に伴う今後の市場の動きには注目が集まっています。

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